辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。通訊員王時威 攝

不動產(chǎn)登記咨詢服務(wù)。通訊員王時威 攝

不動產(chǎn)登記咨詢服務(wù)。通訊員王時威 攝

荊楚網(wǎng)（湖北日報網(wǎng)）訊（記者王焱堯 通訊員王時威）“76個小區(qū)住戶辦證的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，已組織專家進行了認定，并于上周正式通過了司法部門的合法性審查，這意味著歷時三年的國有建設(shè)用地上辦證問題，取得突破性進展?！?月6日，鄂州市不動產(chǎn)登記中心主任肖輝說。

據(jù)統(tǒng)計，納入本次解決的“問題房”主要為鄂州市國有建設(shè)用地上有土地證無房產(chǎn)證和無土地證、無房產(chǎn)證的房屋。該類歷史遺留問題共涉及76個小區(qū)，422棟房屋、37970套房屋。

困局：76個小區(qū)無法辦證

“我是花湖金橋港灣二期住戶，入住6年了不能辦證”“我是銀海龍城居民，入住三年不能辦證”“我是葛店凱樂花園業(yè)主，入住7年了不能辦證”……面對居高不下“問題房”的投訴，肖輝說，該市多措并舉，分類實施來解決房地產(chǎn)領(lǐng)域歷史遺留問題。

據(jù)介紹，鄂州市自2016年3月實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以來，先后解決了12876戶國有建設(shè)用地上有房產(chǎn)證無土地證的歷史遺留登記問題。但還有部分國有建設(shè)用地上有土地證無房產(chǎn)證和無土地證無房產(chǎn)證的歷史遺留登記問題尚未解決。

鑒于此，2020年，鄂州市組成專班，采取“不漏一棟、不漏一套”的辦法，逐個小區(qū)、逐棟房屋調(diào)查摸底，基本摸清了房地產(chǎn)開發(fā)歷史遺留問題的基本情況及無法辦證原因。

通過調(diào)查，鄂州市目前國有建設(shè)用地上有土地證無房產(chǎn)證和無土地證無房產(chǎn)證的房屋尚未解決的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，共計76宗地422棟房屋37970套。

現(xiàn)狀：主城“問題房屋”占七成

肖輝說，當(dāng)下的“問題房”，從未辦證區(qū)域布局來看，主城區(qū)占比七成，從未辦證類型來看，未通過竣工驗收備案占比超四成，這跟區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)強度有關(guān)，也跟辦證久拖成疾有關(guān)。

按“問題房”分布區(qū)域來看，主城區(qū)50宗地251棟房屋26570套，約占70％；花湖16宗地117棟房屋5005套，約占13.2％;葛店6宗地25棟房屋3310套，約占8.7％；華容區(qū)4宗地29棟房屋3085套，約占8.1％。

按“問題房”未辦證類型來看，未通過竣工驗收備案的24宗地184棟房屋16667套，約占43.9％；未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實的18宗地159棟房屋14413套，約占38％；被司法查封的6宗地23棟房屋3508套，約占9.2％；其他諸如開發(fā)建設(shè)主體擅自改變土地用途、欠繳土地出讓價款等，約占8.9％。

解剖：違規(guī)開發(fā)，監(jiān)管不力

肖輝坦承，鄂州市存在部分房屋無法辦證的根本原因是房屋不具備辦證條件，成因比較復(fù)雜，有開發(fā)建設(shè)單位違法違規(guī)的問題，有相關(guān)部門監(jiān)管不力的問題，也有法律法規(guī)不完善的問題。

肖輝說，由于歷史上“未批先建"造成的辦證難題，涉及自然資源和規(guī)劃、住建、人防、稅務(wù)等多部門職責(zé)，多個環(huán)節(jié)，一般為未辦理用地審批、規(guī)劃報建、竣工及消防驗收等手續(xù)。

法院查封也是辦證難的一個方面。一些住房涉及經(jīng)濟糾紛被抵押或查封，需在解除法律限制后才能為業(yè)主辦證，如有的房屋存在一房多賣等原因，造成產(chǎn)權(quán)不明晰或權(quán)屬爭議;有的項目因建設(shè)主體的債權(quán)債務(wù)糾紛等，土地或房屋被抵押給購房人以外的其他主體，或被法院查封。

此外，少數(shù)項目涉及欠繳土地出讓金、規(guī)費、稅費及罰款未繳等；部分經(jīng)濟適用房、房改房、集資建房手續(xù)不齊全、不規(guī)范；建設(shè)主體不配合履行登記義務(wù)或已宣告破產(chǎn)、被注銷或被注銷營業(yè)執(zhí)照等，也是導(dǎo)致群眾無法辦證的原因。

“通過調(diào)查，鄂州市76個小區(qū)無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)小區(qū)的本地開發(fā)商占90％。”肖輝說，這些本地開發(fā)商有的因經(jīng)濟原因無法繳納相關(guān)費用；有的“賴賬”不愿繳納；更多的是想多賺錢，利益最大化。

憤怒的是，一些開發(fā)主體存在主觀故意違法違規(guī)，比如某小區(qū)地質(zhì)是堅硬的巖石層，開發(fā)商為了節(jié)約成本，地下室未按規(guī)劃許可建設(shè)；某開發(fā)商房屋已銷售完，后期房屋驗收應(yīng)繳納的稅費拖欠不交，導(dǎo)致房屋不能辦理竣工驗收。

不動產(chǎn)登記志愿服務(wù)。通訊員王時威 攝

破局：創(chuàng)新舉措，分類處理

肖輝說，為切實保障購房人合法權(quán)益，有效化解房地產(chǎn)領(lǐng)域各類風(fēng)險問題，保障人民群眾合法權(quán)益，維護社會大局穩(wěn)定，鄂州市對解決歷史遺留“問題房”高度重視。

當(dāng)前，鄂州市已廣泛征集各轄區(qū)政府、市發(fā)改委、住建局、稅務(wù)、城管局等多個部門意見，并對不能辦理不動產(chǎn)登記歷史遺留的項目進行甄別，并明確申請辦證主體，進行實施分類處理。

肖輝說，充分考慮歷史、現(xiàn)狀和政策法規(guī)逐步完善的過程，結(jié)合鄂州市實際情況，客觀公正處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，既是民生善舉，也是化解社會風(fēng)險的重大舉措。

肖輝說，解決鄂州市國有建設(shè)用地上歷史遺留的辦證難題，鄂州市政府常務(wù)會上先后進行了兩次討論。下一步，鄂州市將從土地權(quán)屬來源不清的、缺乏相關(guān)規(guī)劃手續(xù)的、測繪問題影響不動產(chǎn)登記的、因企業(yè)改制影響登記的等方面入手，徹底解決困擾3.79萬住戶或居民“辦證”疑難。